降首套房首付比例要谨慎。现在的房地产市场，早已经不是过去那种，只涨不跌的发展阶段了，按照最新的定义，就是房地产市场供需关系已经发生了重大变化。这个重大变化，很明显就是供不应求的阶段已经过去了，如果换到价格上面来说，就是只涨不跌的阶段已经过去了。

(资料图片)

​

这实际上意味着房地产市场，一个重大属性的基本面发生了根本变化，那就是投资属性，已经从过去的易涨难跌，变成了高波动，甚至有可能出现易跌难涨的局面。这一点来说是很重要的，就是买房，不能再用过去的思路，想着只要赶紧上车就可以，现在上车的核心因素是刚需，否则的话，你投机上去了还怕你下不来。

所以这个时候，降低首套房首付，其实应该谨慎一点。

据新华社7月27日报道，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

这里面有降低贷款利率，税费减免，认房不认贷，这些都没问题，算是过去过紧政策的一次松绑，但是唯独降低首套房首付比例这个事情，需要谨慎。因为这里面没有说到最低下限是多少，很多地方搞不好就会搞成零首付，甚至负首付都是有可能的。但是这么做，实际上是一种风险的扩大和转移。

降首付比例，就是给可能并不具有购买力的人群加风险杠杆，这是饮鸩止渴。对于刚需和改善人群来说，这应该是一种利好，但是对于不具备购买力的人群，这里需要严格的界定。但是说实话，在很多地方，可能执行不会那么严格，这个时候，需要个人对自己的还款能力要有点数。

首付降低之后，一般来说月供可能会增加，买房之前对自己的还款能力，一定要有充分的自我评估，不然的话，如果个人的现金流出现问题的话，很可能房子只是在你手上过一道，就会又被银行收走了，最后你能拥有的，就是征信黑名单。

这样一个过程，实际上是以房子的形式，把债务从开发商转移到购房者手里，但是如果购房者没有稳定的还款能力，实际上最后的风险是转移给了银行。如果全国大面积出现这种情况，就等于宏观风险，从开发商转移给了银行，这是最需要注意的。

我们最近这些年，一直在强调防风险，宏观上房价不能崩盘，因为价格大跌会导致系统性风险。但是同样的，在价格不能大跌的情况下，也不能为了卖房而卖房，大幅降低首付比例，如果购房者还款能力不足，这也会形成类似于美国次级债的另一种形式的宏观风险。

所以与其如此，不如把房贷利率大幅降低，房价适当降低，这样减轻后续的还贷压力，比单纯降首付，要更实在一些。