昆明二手房的挂牌量和成交量，正在不断增加。克而瑞数据显示，2022年，昆明共成交10137套新房、36506套二手房；2022年4月，昆明二手房成交量首次超过新房，且自2022年下半年起，成交量连续多月高于新房。

2022年昆明商品住宅二手房及商品住宅市场成交量对比

另据昆明房协数据，今年4月，昆明的二手房成交量达到4500套以上，与新房成交比值首次接近2：1。业内人士表示，刨除部分房源存在备案滞后等原因，二手房与新房成交比值大概为1.3：1。

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此外，昆明多个在售项目今年进入尾盘，准现房、现房项目在市场占比增加。伴随而来的是，部分在售项目的产品在二手市场挂牌，意味着大量次新房进入交易市场。（次新房，指房龄在5年内的二手房，与房龄较高的二手房相比，次新房的布局、户型、质量、小区环境普遍更好）

梳理发现，昆明挂牌的二手房数量目前在7万套左右，相较于往年6万套左右的数量，有较为明显的增加。

昆明房协公布的数据显示，成交的二手房主要是次新房，而老旧小区成交占比在下降。受近两年房企爆雷、项目停工、交付逾期等影响，消费者对于市场的顾虑增加，为规避风险，部分消费者将购房目标转向了二手房中的次新房。

二手房有几个优势：一是产品属于现房，没有交付风险，市场韧性明显强于新房市场；二是各项配套设施能够直观体验，优势劣势实实在在地呈现；三是与新建住宅区相比，小区的人文、地理环境基本上已经成型，给消费者留下的观察和考虑空间更大；四是选择范围广，购房者可以根据自身需求在多个已建成的小区中充分选择。此外，二手房“带押过户”政策的执行，对二手房市场也是利好。

目前来看，昆明楼市二手房的消费意愿暂时高于新房。但也有业内人士认为，市场仍在调整中，新房项目通过“保交付”和现房销售政策，能打消部分购房者的疑虑；在价格、区位、配套等条件有竞争力的时候，新房仍会是相当一部分购房者的首选。

※观点

存量房交易增加反映出

市民有意愿提升居住品质

贝壳研究院曾提出一个观点：当一个城市的二手房年累计交易量超过新房交易量，可认为当地的楼市进入了存量房市场阶段。

对此，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为：经历过楼市波动，市场在一定程度上确实倾向于选择更有保障的现房；而抗风险能力更强的城市核心、中心板块项目多是存量房。因此，在促进改善性需求释放的政策刺激下，二手房成交活跃度相对较高。目前昆明新盘供应较少，市场存量较大，而且从市场反馈来看，今年昆明二手房市场活跃度确实高于新房，不排除昆明楼市有进入存量房市场阶段的可能。“这也凸显出改善性住房需求在不断上升，将成为市场修复的关键支撑。预计随着市场格局的进一步变化，进入存量房市场阶段的城市或将越来越多。”

昆明房协公开分析指出：昆明楼市的主要矛盾已从“解决住房短缺”转变为“提升居住品质”，小换大，远换近，配套差换配套好的，向优越地段靠拢的置业升级需求，已成为目前昆明市民房产消费的主要需求。在城市可供开发的优越土地减少、新房供应成交相应减少的环境下，市民的置业升级需求主要靠存量房交易来解决。

也有业内人士认为，昆明还处于城市更新阶段，各大城改项目还在持续推进，后续还会有不少优质项目推出；并且，随着居住需求的升级，当经济预期提升后，购房者还是会倾向于购买更新、更宜居的产品。说昆明楼市进入存量房市场阶段，目前为时尚早。

来源：都市时报讯 （全媒体记者 王寅）